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开始正文之前，先说三个观点：1、未来郑州只有20%的核心资产，能够显著赚钱的只有1%。核心资产只有20%的逻辑在于房地产和城镇化的增速换挡，增量到存量的博弈转化。而1%赚钱在于买入价格、持有成本和交易损耗等对收益的吞噬。这个时候需要你个人的战略组织-确定资产布局；技术能力-选筹挖笋；资源属性-金融科技树的搭配。2、楼市的上涨是非线性的。最近一直在输出的一句话就是[价格是价值的体现，价值是基本面的投射]，当然这句话是不对的。真正对的是[价格=基本面+情绪]，如果情绪到了，4年潜伏，一年完成补涨。3、未来楼市周期还在，但会显著拉长。政策、趋势不可对抗，但房产自身最重要的[资源占有]属性也无可替代，所以未来最明显的结果就是过去3-4年的投资周期，可能被拉长到5-7年。带来的两个严重影响是：①持有成本急剧增加；②选筹重要性大幅度上升，投错一次很难翻身。OK，如果你能接受以上观点，我们进入正文。1、阐述当下郑州的市场状态和底层逻辑，去解释郑州房产投资这个事情能不能干？2、如果能干，如何找到20%的核心资产？

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先来俯瞰当下的郑州楼市，几个关键词：库存、人口、销量、情绪衰竭、封闭、调控艺术。1、郑州当下的库存去化周期30个月但郑州的去化周期是分层的，环郑50个月、四环19.3个月、黄金四边形核心区7个月，这也能分别对应环线板块的价格测试情况。如金水北、老经开的价格情况；二七新区、常西湖新区、管南的价格情况；绿博、港区、南龙湖的价格情况；2、人口、销量①郑州上榜全国10大人口流入城市，有人就有住房需求；②郑州新房销量全国前列，年33万套、年32万套、年34万套、年28万套、最差的年24万套；以上是实实在在的基本面。3、情绪衰竭情绪衰竭没有什么争议的，从销量反应来看年是情绪最高峰，、、三而竭。郑州当下的普遍市场状态就是满城观望、降价不断刺激，总而言之情绪已经成为当下郑州市场的最大敌人。4、封闭①郑州的差额税政策劝退了很多外来资金；②相比武汉、合肥、杭州、西安等郑州对省外人口、资金的吸引力偏小；5、调控艺术房住不炒的长沙是如何公寓救市，如何每年调高限价房价上涨5%的？过去一轮暴击再暴击的东莞，最近如何悄悄调低契税刺激市场的?连涨66个月的西安如何全城打新，保持市场情绪的？综上，郑州非常踏实、憨厚。总结：1、在全国各大城市中郑州的泡沫是最少的；2、一堆利空也没有政策干预，情绪很差，但人口流入稳定、销量不差；3、郑州房产投资这个事还能干！

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在如何找到20%的核心资产这个层面，必须要讲的是当下的房产投资逻辑和年以前是完全不同的，特别是水库体系的选筹逻辑有重大问题。口说无凭，三步走，复盘过去一年，逆行情压力测试，找到涨价的项目，拆解要素，合并同类项，得到涨价规律。-（上）郑州典型逆势上涨的二手房：PS、新房价格没有实际意义，二手房才能代表市场真实价格蓝堡湾板块:正弘数码公寓、蓝堡湾、英地天骄华庭；高新区板块：金科城、美景菩提；高铁站板块：海马公园、中豪汇景湾、建业天筑；金水北板块：正弘澜庭叙、和昌悦澜、康桥朗城、锦艺金水湾；老经开板块：恒大绿洲、富田九鼎世家。简单拆解：1、学区要素：正弘数码公寓、金科城、美景菩提；2、改善、品质要素：其他项目全部满足这一要素，特别是建业天筑将品质溢价演绎到极致；继续细化挖掘深层次因素：1、成熟区域、成熟板块、配套成熟；2、除高新区以外，都在大东区，包括金水、东站、老经开；3、相对封闭的存量市场；这点非常重要，也容易被忽视，高铁站不用多说，绝对的封闭存量市场；恒大绿洲、富田九鼎世家、正弘澜庭叙，和昌悦澜，康桥朗城，锦艺金水湾都是相对封闭的存量市场。之所以强调[相对]是因为，以和昌悦澜，康桥朗城为例，他们在当下是整个北站唯二的次新，所以充分享受到了供需关系优势。但伴随着康桥天樾九章的入市、三年后市场格局就会巨大变化。这样的深层次因素也需要注意！

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在上述逻辑上我们还需逆向思考，两个显性要素：学区、改善/品质。其他区域一定也有这样的项目。学区我们不做过多阐述，目前争议比较大，为什么其他项目没有明显涨幅？我们看几个典型案例；中原的锦艺城、二七的康桥金域上郡、高新的万科城、管南的永威城等等在最近一年半价格走势，具体不再详细阐述。观点有以下扩展：1、小区属性必须与板块属性相符。每个区域都有自己的价格天花板，触顶之后，都将迎来一路下跌，比如康桥金域上郡、比如锦艺城，你也可以理解为价格约束和总价约束。所以从投资角度碧桂园云顶很难跑赢大盘。2、远郊、供应量大的品质次新不会产生溢价。因为增量搏杀一定压制品质次新的产品溢价，未来常西湖、二七、管南、惠济西都会面临这种情况；3、不要刚需板块买改善项目不要刚需板块买大户型；4、改善板块顶级小区大户型溢价最高，参考蓝堡湾板块、高铁站板块；5、第一梯队的品质改善项目，物业决定后续价格走势，参考建业天筑、瀚海晴宇最近一年价格走势；最后总结：1、区域是第一要素，直接决定资产上限；2、配套成熟是价值底线；3、存量市场是框架，决定价值体系不被冲击；4、品质、学区双轮驱动，单一要素做到极致都可以无限冲高区域天花板，比如建业天筑、海马公园都没有学区优势；

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拿到投资密码之后，还要深刻思考的问题是为什么？那么理解行情与行情，就有助于理解当下房产投资底层逻辑的变化。PS、-全国多个一二线城市如深圳、上海、北京、杭州、东莞、佛山、合肥、西安、武汉光谷等有一轮行情，郑州无规模行情。一个典型缩影就是理解新区博暴击VS确定性为王。当下的背景转换是城镇化增速换挡、房地产政策压制导致的市场压制+情绪压制，简单总结就是城市动能普遍不足，购买力普遍不足/陷入观望。在一轮行情中，房价上涨模型中传导机制为①顶级学区、核心区改善②同区域、二三梯队产品③近郊④远郊⑤老破、老破大、老破小、商办当城市动能不足、购买力不足，传导到①、②，行情已经结束。这也是为什么上海的老破能涨，但郑州不行，两个城市购买力差距太大，上海可以传导到⑤④，郑州不行。郑州的是大水漫灌的行情，无所谓品质优劣、房龄老旧、都能上涨，在供需关系极度紧张，情绪热烈烘托下买到比买对重要的多。但未来的郑州是购买力的精准浇灌，一切进入买方市场。谁有绝对的价值共识，谁就缔造了新的供需关系，这也是为什么建业天筑继续涨价，和周边价差继续拉大。新楼市常态下：1、环线是封建迷信；2、性价比也是封建迷信。最后总结:1、未来的楼市普遍动能不足，动能不足带来了结构性分化；2、未来各大城市越来越陡峭、而城市内部各个区域也越来越陡峭；3、城市向外扩张，但房产投资的价值向内坍塌；4、全面拥抱确定性，拥抱价值共识，新区都不碰，现在不行以后也不可能行；5、改善有溢价，改善是王者！6、长期价值投资！淘笋！控制现金流！祝逆流而上，成为赚钱的1%。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇