本号第83篇原创文章我们先来看一道选择题。给你万购房预算，让你在高铁片区寻求改善，以下3个二手房小区你该怎么选？A.中豪汇景湾B.雅宝东方国际花园C.海马公园二/三期这是近期探完高铁片区这3个二手房小区回来后想到的一道题，说实话，挺难选的。我用购房者的心态认真做了对比分析，后来给出了自己答案。先不剧透，我们可以一起来看看整个思考分析的价值逻辑。最近在探盘东区二手房，一方面是真实感受下市场现在的温度，另一方面瞅瞅有没有合适的漏儿，如果遇上了，可以考虑入手一套。之所以选这3个小区，是因为在高铁西广场片区，这仨均价较高（天筑和东棠除外）。1首先看的是中豪汇景湾。中豪汇景湾位于心怡路七里河北路的东北角。整体规划一二期。这两期共同组成1个大社区，合计11栋楼。社区内部空间不小，景观在东区属于中上，水系、喷泉、亭台、高大乔木，整体的感觉挺不错。物业管理非常棒，这是中豪汇景湾让我感到最满意的地方。中介带我过去，社区大门需要严格登记，业主进小区大门也需刷脸或刷卡。单元门禁管理也很严格，需要业主刷脸进去从内部打开我们才能进入。物业的保洁见到业主还会主动问好，这点让我很吃惊，一个已经交房快8年的小区的物业还能做到这样实属不易。我特意留意了社区公共设施、单元楼内的细节。社区地面干净整洁，垃圾桶摆放规矩无异味，单元楼内电梯厅地面墙面干净，业主门口也无鞋柜、杂物等。山水物业在这个小区确实做的不错，当然，跟旁边就是瀚海总部也许不无关系。诚然，这个小区也是有缺点的。第一个缺点是并非完全的人车分流，电动车还是需要进社区后才能下地下停车场，单元门口偶见几辆电动车停放。第二个缺点是户型太杂，户型面积从37-㎡都有（甚至还有2套㎡复式大平层），户型越杂住户就越杂。第三个缺点是东侧一排楼临近高铁线，高铁经过时有少量噪音影响。第四个缺点是北门对面有小学，沿街商铺也多，高峰期人多车堵。中豪汇景湾整体均价左右，㎡以下小户型略便宜于均价，㎡以上大户型价格还需往上加0-，大三房的户型在—左右。需要注意的是，㎡户型分两种，一种是客厅朝南三卧朝北的户型，价格同上，还有一个是客厅朝南两卧朝南的户型，是三房中最抢手的户型，价格全在以上。我相中这个户型了（看到这个户型的第一眼，我就变成了户型控，脑子里回荡着买它买它~），这可以说是东区高层三房里我见过的最好户型。如果我是设计师。厨房门就开在餐厅，入户门和厨房的空间放鞋柜；餐客分区互不打扰，客厅餐厅南北双阳台，真正形成南北通透的对流风，符合北方气候；公共卫生间进深较长做个干湿分离；靠里3个卧室跟餐客动静分区，两卧南一卧北全都带飘窗，飘窗下面和两侧都可掏，闲时倚着看看书喝喝茶；主卧和主卧卫生间之间的过道两侧做衣帽间，平时用隐形门遮着，主卧卫生间带窗能透气；入户门没正对其他房门，讲究，面向过道墙，咱墙上再挂幅画遮挡。嘿，完美！说了这么多，可见我是真的很中意这个户型。2第二个去看的是雅宝东方国际花园，与中豪汇景湾一路之隔。小区不大，总共5栋楼。因为只有5栋楼，小区设计的是围合式中央景观，长廊、亭台、树木都齐备，点缀中倒也精致，高大乔木较少，管理清洁上略有不如。这个小区的物业比较一般。中介带我去的时候，从西南小门进去，门口没一个保安。单元楼一层是架空层，电动车停放的比较杂乱，单元门口也有乱停的现象。单元门也没有门禁，业主门口有摆放的鞋柜和杂物。雅宝东方国际花园均价低些，整体均价左右，㎡以内的小户型略便宜于均价，三房的两种户型在20-左右，四房的两种户型全在以上。值得一提的是它㎡的四房，不比中豪㎡客厅朝南的户型差，总价却差不多。3最后看的是海马公园二期和三期。海马是个神奇的开发商，建造的小区几乎都一个样。海马公园规划到五期，包含住宅和商业，断断续续，整了十来年。到现在还有二期的后期地块未推，预计今年会开盘。海马公园已交房的地块中，二期和三期更偏改善，整体规划和品质也较其它几个地块好些。海马公园二期目前交房的是4栋楼，后期地块的5栋楼建造后会合成一个9栋楼的大社区。二期目前虽小，但是社区内部打造的较好，入门高大乔木组成的树阵挺排场。内部假山瀑布亭台，坡地景观搭配道路，郁郁葱葱的，内部环境美丽安静。之前夏天时拍的↑（点击看大图）三期更临近地铁口。5栋高层，1栋小高层，内部景观也不错，但是相比二期糙了一些。海马公园二三期物业管理不错，不过仍然不如中豪汇景湾。其中二期没有单元门禁，三期大门没有人脸识别，并且楼道里鞋柜和杂物堆放严重。二三期小区最亮眼的是内部实现了真正的人车分流，电动车从小区外围直接入地下车库，相比一期是一个巨大的提升。海马公园二期和三期整体均价左右，㎡以下的小户型略便宜于均价，大户型均价在以上。万左右的大三房只有二期的㎡和三期的㎡，两个户型极为相似。（点击看大图）一直不明白开发商海马的操作，为什么要在窗户中间加根柱子，从室内来看，不好看也不方便，就只是为了外立面的造型风格？4中豪汇景湾二期、雅宝国际花园和海马公园二三期交房时间都在14年后；中豪和雅宝临近1、5号线地铁口，海马临近3、5号线地铁口；几个社区划片的都是普小+普初；基本都处于东站半径1公里范围内。从区域和配套来讲差别不大，所以去比这些外在的没有意义，应该聚焦到小区本身去比较。如果聚焦到小区本身来比较，答案就出来了。万左右，我选海马公园二三期的大三房。选择逻辑很简单。第一条先用排除法。我作为购房者，购房的目的是改善，既然是改善，买了之后就会长期持有。长持就要考虑社区的保养和衰老速度，而物业与此息息相关。所以可以先排除雅宝东方国际花园。它的物业相较于另外两个，还是差些。另外它㎡户型北侧离金水路较近，会有少量噪音影响。改善选房，不能只考虑价格，还要考虑居住舒适度，要考虑在未来时间的长河里能不能保持住增值速度。剩下来就是中豪汇景湾和海马公园了，这两个相比，房龄相差不大，中豪汇景湾的物业更佳。㎡这套房子户型完胜海马，北边楼栋还能瞰景七里河。可为什么要选择海马呢？我是从两个方面考虑。一个方面是居住舒适度，中豪汇景湾社区户型面积段范围跨度大，对于改善来说没有那么纯粹。海马二三期社区小户型较少，相对更偏改善。另一个方面是从增值角度，海马公园本身就挺好，在东区一直作为标杆存在，知名度比较高，会产生明星效应。这个明星效应在未来会吸引更多的需求。供给不变，需求增加，价格升高。而且海马二期还有后期地块新房要卖，新房的定价权在开发商手里，同时对于周边二手房的价格会产生影响。海马公园就剩这一块儿住宅地块，一定会做高溢价。高溢价的新盘会搅动周边同素质的二手房价格上涨，这个是历经验证的一般规律。这就是万预算针对这三个盘的选择逻辑。有人会说，万可以去CBD片区看看。那就是下一个话题了。相关文章推荐：谁说东区高不可攀？这7个高性价比的二手盘探了高铁片区的底买房升值也分板块？一文讲透所有价值板块以后，这样买房才能赚钱抱歉！买房不重视这点，迟早要赔钱！预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇